La première étape d’analyse concerne l’étude de faisabilité. Au delà de la connaissance des critères d’intervention des partenaires bancaires, la vérification du ratio d’endettement demeure la première étape à considérer permettant d’obtenir un financement avec succès. C’est une composante essentielle de la capacité d’emprunt dont la limite à 35 % est une recommandation du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF).
Prêts immobiliers
pour Non-résidents
Analyse globale des emprunteurs
et ratio d'endettement
Type de prêt
Lors de la réalisation d’un projet immobilier, les emprunteurs peuvent faire appel à différentes formes de financement. Toutefois, les options envisageables pour le financement d’investisseurs non-résidents demeurent limitées. Le prêt avec remboursement de capital, dit amortissable, est la norme proposée par les établissements de crédit et les banques en France. La mensualité est composée d’une partie du capital emprunté et d’une partie des intérêts du prêt. À la fin du prêt, le capital est totalement remboursé.
Le prêt in fine, ou interest only, consiste au paiement régulier des intérêts seuls et au remboursement total du capital à terme. Il ne fait pas partie de la culture bancaire française, comme il peut l’être dans les banques anglo-saxonnes ou suisses, bien qu’il soit tout de même proposé par les banques privées dans des montages spécifiques, et sur la base de contreparties commerciales lourdes (actifs sous gestion, nantissements, prêts Lombard…).
Les prêts relais, prêt accession Action Logement ou autres prêts à taux zéro, ne sont pas proposés aux emprunteurs non-résidents.
Type de taux et solidité des banques françaises
En matière de financement, la culture bancaire française est très spécifique. Elle présente de nombreux avantages par rapport aux marchés concurrents internationaux :
Un niveau de taux d’intérêts très compétitif, lié à une politique monétaire pour stimuler l’investissement et la demande, et un niveau de taux sans risque peu élevé en raison de la confiance des investisseurs dans les titres d’état français.
Des taux fixes constants pendant toute la durée de remboursement (sans nécessité de les renégocier). Les banques françaises apprécient peu les remboursements à taux variables, qui augmentent le risque pour les emprunteurs. Elles proposent essentiellement des taux fixes allant sur des durées de 20 à 25 ans maximum.
La solidité des grands acteurs financiers français et leurs filiales banques privées, qui affichent un niveau de risque parmi les plus modérés au monde, en raison du respect des règles sur leurs liquidités et leurs fonds propres (règlementation Bâle III, mise en place après la crise financière de 2008), et renforcée par leur organisation. En effet les activités de dépôt et de crédit, qui constituent le cœur de métier des établissements bancaires (une grande partie est constituée de banques mutualistes), permettent de générer du PNB (le produit net bancaire), tout en diminuant l’exposition aux risques, que présentent les activités de marché et d’investissement.
Enfin la Banque Centrale Européenne et la Banque de France ont pour rôle de réglementer et superviser les opérations, à veiller à la stabilité et à la solvabilité des institutions financières. La Banque de France joue également un rôle important dans la protection des consommateurs.
Frais annexes
Les frais annexes associés à l’acquisition d’un bien immobilier et à la souscription d’un emprunt en France sont les suivants :
Frais de notaire : environ 7,5 % du montant de l’acquisition pour de l’ancien, environ 2,5 % pour le neuf (VEFA)
Frais de garantie : lors de la souscription d’un prêt, la banque exige une prise de garantie sur le bien financé, qui peut prendre la forme d’une hypothèque (HLPD ou hypothèque conventionnelle), ou d’une société de caution, dont les coûts diffèrent les uns des autres. Il faut compter entre 0,6 % et 1,5 % du montant emprunté en fonction du projet
Frais de banque : la banque facture des frais de dossier selon son propre barème
Frais de courtage : nos frais sont calculés suivant un pourcentage du montant du prêt avec un minimum forfaitaire, et ne sont facturés qu’au déblocage des fonds si vous avez choisi une des offres de nos partenaires bancaires (success fees). Ils sont traditionnellement fixés à 1 %, mais peuvent varier en fonction du montant emprunté et de la complexité du projet. Cette rémunération est clairement indiquée dans notre mandat de recherche de financement signé ensemble en début de collaboration.
Suivant nos conventions et partenariats bancaires, il est possible qu’une partie de notre rémunération provienne de l’établissement de crédit lui-même, pour l’apport de clientèle. Cette rémunération est aujourd’hui plafonnée par les établissements bancaires. Elle sera obligatoirement indiquée au moyen d’une fiche de conseil signé par les emprunteurs.
Contreparties commerciales
L’activité de financement aux particuliers n’est pas considérée comme la plus profitable des banques en France, le crédit étant un produit d’appel. Ceci s’est d’autant plus vérifié ces dernières années avec la baisse des taux d’intérêts, et l’existence d’un taux d’usure (taux maximum d’emprunt – émis par la Banque de France). C’est la raison pour laquelle le financement des non-résidents n’est pas une activité prioritaire pour les groupes bancaires français. Aussi, afin de soutenir cette activité, les établissements prêteurs ont considérablement augmenté leurs exigences en matière de contreparties commerciales.
Ces contreparties commerciales prennent généralement la forme de souscriptions de package de services (comptes bancaires avec moyens de paiement et assurances diverses), mais aussi de placements (avec ou sans nantissement pendant la durée du prêt).
Process (réalisé à distance)
Les différentes étapes d’un dossier de financement s’articulent de la façon suivante :
Cadrage du projet / Étude de faisabilité et simulations de financements en préparation du compromis
Obtentions de propositions commerciales de nos partenaires
Collecte de vos justificatifs, analyse de nos courtiers et présentation d’un dossier complet aux banques
Étude du dossier par les analystes bancaires et présentation en comité de crédit pour accord de principe
Réalisation des souscriptions et éventuelles contreparties commerciales
Édition des offres de prêt
Acceptation des offres de prêts avec période de réflexion (délai Scrivener)
Déblocage des fonds
Signature de l’acte de propriété
Home, Sweet Home!
Mentions Légales
MORTGAGE IN FRANCE est une marque de BC&C, SAS au capital de 5 000 €
BC&C SAS est immatriculé au RCS de Nice sous le numéro 822 172 938
MIOBSP au registre Orias sous le numéro 1600503
Mentions légales et Politiques de protection des données
